Управляющие компании

Управляющая компания (УК) — организация, в обязанности которой входит управление общим имуществом жильцов — домом с прилегающей к нему территорией.
Управляющими компаниями также являются товарищество собственников жилья, (ТСЖ) и жилищно-строительный кооператив (ЖСК). В ЖСК и ТСЖ управляющими лицами являются жители дома, а в УК — нанятые специалисты. В этом главная разница.

Способ управления домом может быть изменен собственниками в любое время.

Правоотношения.

В соответствии с законодательством управляющая компания обязана подписывать договоры на оказание услуг с собственниками жилых помещений, в котором перечисляется какие именно услуги УК будет вам оказывать и за какую сувымму. Без наличия подписанных договоров с собственниками более чем 50% жилой площади компания не имеет права взимать с вас какие-либо платежи (в таком случае смело обращайтесь в суд).

Каждый владелец помещения имеет право потребовать у управляющей организации:

- письменный отчет о проделанной работе за год. На это у компании есть время — 20 дней. отчет компания сама обязана предлагать жителям дома на общем собрании собственников в конце отчетного года, а также иметь его в открытом доступе на стенде в офисе или на сайте компании (вспомните, вы хоть раз видели у себя во дворе директора вашей управляющей компании с отчетом о потраченных деньгах?). Любые документы, касающиеся тарифов, начислений, нормативов, показаний общедомовых приборов учета вам обязаны предоставить по первому требованию. Если вы обнаружили ошибку в расчетах по тарифу или нормативу, то перерасчет УК обязана сделать в течение 5 дней;

- копии счетов и договоров со всеми организациями, которым УК выплатила деньги за выполненные работы.

За что платим?
УК имеет право распоряжаться только теми средствами, которые собирает с жильцов на ремонт и содержание жилья. Сумма эта фиксированная, ее вы можете увидеть в ежемесячной платежке, в графе «Ремонт и содержание жилья»
Мало кто знает, что этот тариф устанавливает не УК, а общее собрание собственников жилья (по закону оно должно проводиться минимум раз в год), либо депутаты Гордумы, если собственники не проявили никакого интереса к управлению домом (к сожалению, так всегда и бывает). А между тем, общее собрание собственников может изменить тариф на содержание и ремонт как в большую, так и меньшую сторону, если сочтет это экономически обоснованным. Оно также может выбрать приоритетные статьи расходов – например, чаще чистить мусоропровод или лучше следить за подъездом.

Моя управляющая компания работает плохо. Как я могу сменить ее?

Вам нужно будет собрать большинство собственников на собрание и проголосовать за расторжение договора и смену управляющей компании на другую. Можно пригласить на собрание представителей той УК, чьё предложение кажется вам наиболее удачным и за которую вы хотите предложить проголосовать вашим соседям. Не стесняйтесь проявлять инициативу и кооперироваться с соседями по подъезду – проблемы с ЖКХ одинаковы для всех. По результатам собрания составляется протокол. В течение 5 рабочих дней необходимо направить уведомления о принятом на собрании решении:
- вашей старой (уже бывшей) УК;
- в вышестоящие органы
Уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками, и её адрес. Бывшая управляющая компания обязана передать документацию новой организации в течение 30 дней после получения уведомления.

Региональный оператор или спецсчет: как лучше?

И так, и так, мягко говоря, не очень. Деятельность региональных операторов регулируется «Законом о капремонте», 271-ФЗ, но в нём не прописаны все их структуры, финансовые процедуры, а также риски. В законе сказано, что региональные власти несут субсидиарную ответственность перед жильцами в случае неисполнения региональным оператором своих обязательств.
Но, во-первых, в случае финансового краха у бюджета города может просто не хватить денег на возмещение ущерба.
Во-вторых, никто не знает, что произойдет с деньгами в случае сильной инфляции – есть вероятность, что государство их не возместит и люди опять наступят на знакомые с девяностых грабли. Однако если собрание собственников не проводилось, взносы на капремонт будут по умолчанию идти на счет регионального оператора.

Спецсчет должна открывать управляющая компания, основываясь на решении общего собрания собственников. На этом собрании нужно будет выбрать банк, в котором будет открыт счет. Также в этом случае на собственников переходят все обя зательства по формированию их собственного фонда капремонта: они определяют перечень работ по капитальному ремонту, его сроки и размер взноса. Впрочем, сделать взнос меньше чем минимальный по региону, не получиться. В Свердловской области 8,2 рубля за квадратный метр. Вы также должны доверять своей УК, поскольку счет будет открыт на нее как юридическое лицо – тут никто не застрахован от возможных махинаций