О пузыре.

Все чаще на просторах Интернета можно читать и слышать высказывания различных экспертов и тренеров по инвестициям о том, что на рынке жилой недвижимости в России надут пузырь и вот-вот цены обрушатся. Повышенный спрос на квартиры, обусловленный низкими процентными ставками по ипотеке и банковским вкладам, приближением даты вступления в силу изменений, касающихся налогообложения банковских вкладов, а также очередная девальвация рубля, подстегнули население и инвесторов к покупкам жилых квадратных метров. Приток денег на рынок недвижимости в 2020 году вызвал рост цен даже несмотря на ухудшение экономической ситуации в стране в целом в связи с эпидемией коронавируса, снижением деловой активности и падением спроса на сырьевые товары.

Аналитики швейцарского финансового холдинга UBS не так категорично оценивают ситуацию при расчете глобального индекса пузыря на рынке жилой недвижимости. К сожалению, в выборке городов, по которым UBS проводили аналитику, Россия представлена одним городом – Москва. Уровень цен на жилую недвижимость в столице согласно шкале индекса можно определить как «немного переоценено». По отношению к 2019 году Москва поднялась на одну позицию. В своем отчете от аналитики пишут, что «цены на жилье в Москве оставались устойчивыми, так как спрос поддерживается дешевой ипотекой и изменениями законодательства в пользу покупателей (прим. - наверное, имеется в виду введение эскроу-счетов при финансировании долевого строительства и субсидирование ипотеки государством). Тем не менее, экономические трудности и рост предложения, весьма вероятно, окажут давление на цены в ближайшем будущем». Аналитики UBS не забывают сделать дисклеймер, заявляя, что подход к расчету индекса не может полностью учесть сложность феномена пузыря, и они не могут предсказать, когда произойдет и произойдет ли вообще коррекция.

Однако, как и во многих других отношениях, ситуация в Москве непоказательна для остальной России. В своей методологии для расчета индекса пузыря UBS используют два подиндекса фундаментальной оценки – отношение текущей цены к доходу (PI) и отношение цены к арендной плате (PR). Коэффициент PI показывает сколько лет нужно работать специалисту (квалифицированному работнику) сферы обслуживания, чтобы купить квартиру площадью 60 м2 недалеко от центра города. Подиндекс PR указывает, насколько дорого собственное жилье по отношению к арендуемым квартирам. Чем выше значения коэффициентов, тем дороже покупка. Ухудшение экономической ситуации в стране и, как следствие, снижение или стагнация доходов населения, снижение арендных ставок в связи с оттоком рабочих мигрантов на фоне продолжающегося роста цен на недвижимость может повлиять на увеличение значений этих двух фундаментальных коэффициентов, что приведет к переоценке риска надутия пузыря. Вероятность снижения доходов москвичей, я полагаю, ниже, чем у жителей других регионов страны. То же касается и арендных ставок – отток одних трудовых мигрантов, скажем из ближнего зарубежья, может смениться притоком рабочей силы из регионов России. Поэтому значительного изменения индексов для рынка недвижимости Москвы и риска обрушения цен на жилую недвижимость ждать не стоит, максимум возможна некоторая коррекция, что вполне нормальное явление. Региональные рынки жилой недвижимости могут увидеть более серьезные просадки как в доходах населения, так и в спросе на аренду жилья и ее стоимости, а значит инвестиции в жилье в других городах в настоящее время выглядят рискованными.

Фото: UBS